Hoe VvE De Koch haar complete gebouw verduurzaamde voor maximaal 26 euro per maand

René Reeuwijk woont sinds 2005 in De Koch en is al 18 jaar voorzitter van de VvE. Toen hij begon, wist hij naar eigen zeggen niets van verenigingen van eigenaren. Inmiddels is hij een veelgevraagd spreker en heeft hij zijn verhaal bij zo’n 30 tot 40 andere VvE’s verteld. “Ik raak altijd enthousiast als ik ergens bij betrokken ben. Dan wil ik ook iets doen.”woord op ons gebed geweest.” Salome Kesoemoarso, secretaris VvE Spaarne II

Elk jaar 25.000 euro voor een gevel die toch bleef scheuren

De Koch is een woongebouw uit 1970 met 62 appartementen: 48 in de toren en 14 in de lagere kraag. Het pand vroeg al jaren veel onderhoud. De grootste zorg was de gevel, opgebouwd uit prefab elementen zonder goede dilataties. Vooral aan de zonzijde ontstonden scheuren, die zelfs doorliepen tot in het binnenblad.

“We reserveerden elk jaar 20.000 tot 25.000 euro om de gevel in stand te houden”, vertelt René. “Daar wilden we een keer vanaf.” Na onderzoek bleek dat het buitenblad slopen, isoleren en opnieuw opmetselen de meest voor de hand liggende oplossing was. Het prijskaartje van ruim 9 ton exclusief btw maakte alleen meteen duidelijk dat de VvE dat niet kon betalen.

Niet één probleem oplossen, maar het hele gebouw bekijken

Op dat punt kwam Gerard van Univeste in beeld, samen met de beheerder van het gebouw. In plaats van alleen naar de gevel te kijken, stelde hij een andere vraag: wat speelt er nog meer in dit pand? Het antwoord was een flinke lijst. De verwarmingsketel stamde uit begin jaren 90 en verbruikte veel energie, de liften waren oud en onderhoudsgevoelig en het dak van de kraag was niet geïsoleerd en in slechte staat.

In de eerste helft van 2017 werkten Univeste en de beheerder al die punten uit tot één integraal plan:

• de gevel aan de buitenkant isoleren met 10 centimeter isolatie (Rc 4,5) en bekleden met aluminium panelen, een betaalbaar alternatief voor slopen en opnieuw opbouwen;
• de oude ketel vervangen door een hoogrendementsketel;
• twee nieuwe liften met een module die energie terugwint;
• het dak van de 14 appartementen in de kraag vernieuwen en isoleren;
• schilderwerk en het relinen van de standleidingen meenemen in hetzelfde project.

Alles bij elkaar kwam de investering uit op circa 1,2 miljoen euro. Dat klinkt als een groter probleem dan alleen die gevel. Toch maakte juist deze aanpak het project haalbaar, omdat de lagere energie- en onderhoudskosten nu in één financiering konden worden meegenomen.

Eén harde eis: niet meer dan 30 euro per maand extra

Het bestuur gaf Univeste vooraf een duidelijke opdracht mee. Het plan moest betaalbaar zijn voor iedereen in het gebouw, met een stijging van de maandlasten van hooguit 30 euro. Gerard nam de volledige financiering voor zijn rekening. “Daar hebben we ons als bestuur niet mee bemoeid”, zegt René. “Wij hebben alleen de gegevens aangeleverd.”

De VvE kon een Energiebespaarlening van 1,1 miljoen euro afsluiten, met een vaste rente van 3 procent en een looptijd van 15 jaar. De rest kwam uit eigen middelen. Het resultaat bleef ruim binnen de grens:

Belangrijk detail: aan het einde van de looptijd is de financiële positie van de VvE nagenoeg gelijk aan die bij de start. Er bleef bovendien genoeg ruimte over voor regulier onderhoud en lopende contracten.

Eerst vertellen wat het oplevert, dan pas wat het kost

Een goed plan is één ding, maar in een VvE heb je ook de handen van de leden nodig. Voor verduurzaming moet minimaal 75 procent van de stemmen aanwezig zijn en daarvan moet weer 75 procent voor stemmen. René koos bewust voor een positieve insteek. “Als je begint met wat het gaat kosten, heb je de mensen al tegen je. Wij vertelden eerst wat het zou opleveren.”

Dat waren concrete voordelen: lagere onderhoudskosten, meer wooncomfort, een lagere energierekening en een woning die meer waard wordt. Samen met Univeste zette het bestuur alles op een rij. Ook de manier van presenteren hielp. Een lening van 1,1 miljoen euro klinkt groot; een bedrag per woning per maand maakt het tastbaar.

Die aanpak werkte. Een ruime meerderheid van de leden stemde in november 2017 in met het ontwikkelen van de plannen. In maart 2018 volgde de goedkeuring van het uitgewerkte plan en in juni 2018 het akkoord op de lening.

Eén hoofdaannemer, één aanspreekpunt

Voor de uitvoering koos De Koch voor één hoofdaannemer, die alle onderaannemers aanstuurde. Er was één projectleider en één aanspreekpunt voor alles. “Dat is bijzonder goed bevallen”, zegt René. “Als er iets was, sprak de projectleider de aannemer aan en die regelde het met de onderaannemer.” Univeste zocht in overleg met de beheerder en het bestuur de architect, de aannemer en de leveranciers voor ketel, liften en dak.

Helemaal zonder hobbels ging het niet. De adviescommissie ruimtelijke kwaliteit van de gemeente wilde geen vlakke aluminium platen op een woongebouw. Het ontwerp is een aantal keer aangepast, tot de commissie in augustus 2018 instemde met geprofileerde panelen. Die aanpassing kostte de VvE zo’n 65.000 euro extra, maar maakte De Koch wel het voorbeeld voor de andere torens in de buurt.

Het resultaat: ruim 40 procent minder gas

De cijfers uit de eigen presentatie van René laten zien wat de verduurzaming oplevert. Het complex verbruikt jaarlijks ruim 34.000 kubieke meter minder gas en 25.700 kWh minder stroom dan in 2012.

Bedragen berekend met € 1,55 per m³ gas en € 0,35 per kWh, zoals in de presentatie van de VvE.

Daarnaast zijn de onderhoudskosten voor gevel, liften en verwarming flink gedaald. Bewoners merken het vooral aan het comfort: minder tocht en een woning die warm blijft, ook als het buiten vriest.

Ook de keuze om geen subsidie aan te vragen pakte goed uit. Destijds moest daarvoor het hele dak worden vervangen, terwijl de daken van de toren nog prima waren. Dat had 140.000 euro extra gekost voor maximaal 54.000 euro subsidie. Een van de andere torens, die vijf jaar later dezelfde gevelaanpak uitvoerde, was alleen al voor de gevel zo’n 50 procent duurder uit. “Die subsidie die we niet kregen, hebben we dik terugverdiend”, aldus René.

Wat andere VvE’s van De Koch kunnen leren

Inmiddels zijn drie van de vijf identieke torens in de buurt op dezelfde manier aangepakt. René wordt regelmatig gebeld door andere besturen die vastlopen. Zijn advies is steeds hetzelfde: “Je hoeft het wiel niet zelf uit te vinden. Het is er al.” Wil je als VvE-bestuur zelf aan de slag? Dit zijn de lessen uit het traject van De Koch:

1. Kijk naar het hele gebouw. Wie alleen het meest urgente probleem oplost, mist de kans om onderhoud en verduurzaming slim te combineren in één project en één financiering.
2. Begin met wat het oplevert. Vertel eerst over comfort, besparing en waardestijging. Breng daarna de kosten in beeld, bij voorkeur per woning per maand.
3. Stel vooraf een duidelijke grens. De eis van maximaal 30 euro per maand gaf richting aan het hele plan en vertrouwen aan de leden.
4. Kies voor één aanspreekpunt. Een hoofdaannemer met onderaannemers voorkomt dat het bestuur tussen partijen moet schakelen.
5. Wacht niet te lang. Bouwkosten stijgen en eisen veranderen. Wie later instapt, betaalt vaak meer.
6. Werk met een professional. Torens die het zelf deden, vroegen onder meer een omgevingsvergunning aan die er al lag en betaalden hogere leges. “Haal zoveel mogelijk kennis op bij anderen en ga met een professional in zee.”

René kijkt met tevredenheid terug op de samenwerking. “Ik heb heel veel aan Gerard gehad, en Gerard ook aan mij. Bij andere VvE’s vertel ik altijd dat we dit met Univeste hebben gedaan en dat we daar bijzonder tevreden over zijn.”

Staat jouw VvE voor groot onderhoud of verduurzaming?

Herken je de situatie van De Koch? Een gevel die steeds meer onderhoud vraagt, installaties die aan vervanging toe zijn of plannen waarvoor je de leden nog moet overtuigen? Univeste brengt techniek, organisatie en financiering samen in één plan en begeleidt je van de eerste vraag tot de oplevering.